泸州市发展和改革委员会

泸州市江阳区发展和改革局

泸州市龙马潭区发展和改革局

泸州市纳溪区发展和改革局

关于泸州市主城区物业公司服务小区的经营成本监审报告

川严诚专字[2021]第A-109号

根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格行为规则》(国家发展和改革委员会令第 7 号)《政府制定价格成本监审办法》(国家发展和改革委员会令第 8 号)《四川省定价成本监审办法》(四川省人民政府令第 221 号)等法律规章及相关规范性文件,于2021年 9月 7日至 2021年 9 月 10 日对泸州市主城三区 10个物业公司服务的住宅小区在2018年至2020年的经营成本进行了监审。

一、成本监审目的

我们接受贵单位委托,对泸州市主城三区10个物业公司服务的住宅小区在2018年至2020年的经营成本进行成本监审。

二、成本监审依据

(一)《中华人民共和国价格法》;

(二)《政府制定价格成本监审办法》;

(三)《四川省政府定价成本监审办法》;

(四)《物业管理公司定价成本监审办法》

(五)《中华人民共和国会计法》,财政部《企业会计准则》《企业会计制度》

《行政事业单位会计制度》,以及相关行业财务会计制度;

(六)其他相关文件及规定。

三、成本监审程序

(一)区发改局向物业公司送达《成本监审通知书》。

(二)收集物业公司上报的成本资料,成本监审组即对该资料进行了初步审核,并要求物业公司按照《四川省政府制定价格成本信息公开办法》(川发改价格〔2017〕658 号),在其官网上进行成本信息公开。

(三)进行实地审核。

(四)形成本成本监审报告。

四、被监审项目基本情况

(一)监审对象

本次监审对象涉及泸州市主城三区10个物业公司服务的住宅小区,包括江阳区4个、龙马潭区4个、纳溪区2个,具体如下:

泸州市江阳区:泸州市佳乐资产管理股份有限公司-绿韵小区、泸州市港龙物业服务有限公司-钟鼓世家、泸州天立物业有限公司-观澜国际、四川华美物业服务有限公司江阳分公司-利泰春天。

泸州市龙马潭区:四川泾华物业服务有限公司-宇华豪庭、四川安安物业管理有限公司-抚琴山水一期、泸州天雨物业有限公司-兰香苑小区、泸州楠华物业服务有限公司-天然气公司柏香林住宅小区。

泸州市纳溪区:泸州市天海物业服务有限公司-贤达锦绣学府、泸州茂汇物业管理有限责任公司-西南化工研究设计院家属小区。

(二)被监审项目现行收费标准

本次成本监审对象均为住宅(含多层、高层),大部分物业费为每月每平方米1.0-1.5元,少部分因具体情况或高或低于此水平范围。

(三)被监审项目主要成本构成

被监审项目主要成本构成包括:人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、办公费、管理费分摊、固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、经业主同意的其它费用。

五、经营成本审核情况

本次成本监审,主要对泸州市主城三区10个物业公司服务的住宅小区在 2018年至 2020 年的生产经营成本情况进行了调查核实。审核各项成本、费用构成及公摊费用;重点对泸州物业公司生产经营成本中各环节发生的实际支出进行详细审核,并按照有关标准、市场情况、具体情况,相应核增或核减了应计入或不应计入成本的费用、支出。具体审核数据详见被监审项目《成本明细表》。

(一)成本监审总结分析

根据各小区的历史数据表明,服务人员的年龄大于45岁超过60%,大专及以上学历不超过15%,员工年龄普遍偏高、文化程度普遍偏低导致人工费用(员工工资、社会保险)占比偏低,不满足市场状况的实际要求;随着各小区使用时间增长,物价水平不断上升,电梯、消防、绿化、安保、办公等相关专业维保费会逐年增加,而物业公司的收入仍按原来标准进行收取,且不能达到完全收缴,大部分物业公司在不断压缩成本的情况下尚能基本维持生存,但这也导致服务水平不断下降。为了各物业公司能正常生产经营并取得应有利润,小区住户能得到更好的物业服务体验,可以在适当提高收费的同时,对居民进行物业服务宣传,增进物业公司与住户之间的信任和了解,尽可能达到各方共赢。

六、成本监审结论

经监审核定,泸州市三主城区10个住宅小区的物业经营成本中,2018年总成本为17,039,892.31元(6家),服务总建筑面积为673,005.00㎡,填报单位成本区间为1.06-1.99元/㎡.月,经审核的单位成本区间1.30-2.98元/㎡.月;2019年总成本23,786,060.31元(8家),服务总建筑面积为841,437.00㎡,填报单位成本区间为1.03-2.65元/㎡.月,经审核单位成本区间1.43-3.29元/㎡.月;2020年总成本为22,060,956.61元(10家),服务总建筑面积为859,540.00㎡,填报单位成本区间为1.05-2.52元/㎡.月,经审核单位成本区间1.55-3.25元/㎡.月;综合核定2018年至2020年物业总成本为62,886,909.23元,平均总成本20,962,030.08元,平均单位成本区间为1.43-3.17元/㎡.月。

七、其他需要说明的事项

1.本报告年度成本构成很大程度上依据了被监审单位财务数据和填报的《物业公司经营成本》做出,其真实性、合法性由被监审单位负责。

2.参与本次监审的工作人员与被监审单位无任何直接或间接利益关系。

3.本报告仅为政府价格主管部门价格决策服务。其他任何单位和个人引用本报告内容,可能会出现因核算指标等概念不同形成的误差,本单位不承担责任。

八、报告适用范围

本报告是按照《专项审计报告编制要求》出具的,不适用于其他目的,仅供泸州市发展和改革委员会、泸州市江阳区发展和改革局、泸州市龙马潭区发展和改革局、泸州市纳溪区发展和改革局本次委托目的所用。若使用本报告不当所造成的后果,与执行本次业务的注册会计师及本会计师事务所无关。

四川严诚会计师事务所有限公司             中国注册会计师

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二零二一年十二月十日