根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格行为规则》（国家发展和改革委员会令第7号）《四川省定价成本监审目录》（川发改价格〔2025〕106号），参照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）《物业服务定价成本监审办法（试行）》《四川省定价成本监审办法》（四川省人民政府令第221号）等法律规章及相关规范性文件，我局于2025年4月3日至2025年4月30日，对锦绣学府小区、绿地健康科技城小区2022年至2024年和豪安·城市之光小区2023年至2024年物业服务收费成本实施了成本调查。现将报告予以公示，如有异议，可在30日内向泸州市纳溪区发展和改革局或相关部门反映。

公示时间：2025年6月18日至2025年7月17日

联系电话：0830—8558550

电子邮件：1135390819@qq.com

                      泸州市纳溪区发展和改革局

                       2025年6月18日

泸州市纳溪区发展和改革局

关于泸州市纳溪区物业服务收费

成本调查报告

根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格行为规则》（国家发展和改革委员会令第7号）《四川省定价成本监审目录》（川发改价格〔2025〕106号），参照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）《物业服务定价成本监审办法（试行）》《四川省定价成本监审办法》（四川省人民政府令第221号）等法律规章及相关规范性文件，我单位于2025年4月3日至2025年4月30日，对锦绣学府小区、绿地健康科技城小区2022年至2024年和豪安·城市之光小区2023年至2024年物业服务收费成本实施了成本调查。

一、成本调查项目

泸州市纳溪区物业服务收费成本调查。

二、成本调查依据

（一）《中华人民共和国价格法》；

（二）《政府制定价格成本监审办法》；

（三）《四川省政府定价成本监审办法》；

（四）《物业服务定价成本监审办法（试行）》；

（五）《中华人民共和国会计法》、财政部《企业会计准则》《企业会计制度》《行政事业单位会计制度》，以及相关行业财务会计制度；

（六）其他相关文件及规定。

三、成本调查程序

（一）2025年4月3日向泸州市天海物业服务有限公司、成都金房物业集团有限责任公司纳溪分公司、成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司泸州分公司送达《泸州市纳溪区发展和改革局关于对泸州市纳溪区物业服务收费开展定价成本调查的通知》（泸纳发改成调通〔2025〕1号）。

（二）2025年4月15日至2025年4月30日陆续收到泸州市天海物业服务有限公司、成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司泸州分公司、成都金房物业集团有限责任公司纳溪分公司报送的成本资料，成本调查组即对该资料进行了初步审核。

（三）2025年5月29日至2025年5月30日进行实地审核。

（四）2025年6月6日形成《泸州市纳溪区发展和改革局关于泸州市纳溪区物业服务收费成本实地审核情况的报告》。

（五）2025年6月9日召开成本调查集体审议会议。

（六）2025年6月10日向泸州市天海物业服务有限公司、成都金房物业集团有限责任公司纳溪分公司、成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司泸州分公司分别送达成本调查审核意见告知书，泸州市天海物业服务有限公司、成都金房物业集团有限责任公司纳溪分公司、成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司泸州分公司在规定时间内未回复我局，未提出异议。

（七）2025年6月18日，形成本成本调查报告。

四、被调查项目基本情况

泸州市天海物业服务有限公司服务的贤达锦绣学府小区项目，坐落于泸州市纳溪区浙园中路181号，小区自2019年10月起陆续交付使用。小区总占地面积为44679.76平方米，小区服务面积为78837.67平方米，应收费面积为78837.67平方米，其中住宅为76275.45平方米，非住宅为2562.22平方米。小区共701户，物业服务人员共计14人，目前物业费收费标准为:高层电梯住宅1.5元/平方米・月；商业2.5元/平方米・月。

成都嘉诚新悦物业管理集团泸州分公司服务的泸州绿地健康科技城小区项目，坐落于泸州市纳溪区东升街道，小区自2020年12月起陆续交付使用。小区总占地面积为7.5万亩，小区服务面积为395472.22平方米，应收费面积为395472.22平方米，其中住宅为309432.15平方米，非住宅为86040.07平方米。小区共3258户，物业服务人员共计99人，目前物业费收费标准为：高层电梯住宅1.8元/平方米·月；多层住宅2.1元/平方米·月；商业4.5元/平方米·月。

成都金房物业集团有限责任公司纳溪分公司服务的豪安城市之光小区项目，坐落于泸州市纳溪区蓝安路三段199号，小区自2022年9月起陆续交付使用。小区总占地面积为65万平方米，小区服务面积为23万平方米，应收费面积为10.5万平方米，其中住宅为10.5万平方米。小区共930户，物业服务人员共计25人，目前物业费收费标准为：高层电梯住宅1.5元/平方米·月；商业4元/平方米·月。

根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）第七条规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

五、成本审核情况

本次成本调查，主要对锦绣学府小区、绿地健康科技城小区2022年至2024年和豪安·城市之光小区2023年至2024年物业服务基本情况、收入支出情况进行了调查核实。审核各项成本、费用构成是否合理；重点对锦绣学府小区、绿地健康科技城小区和豪安·城市之光小区物业服务成本中各环节发生的实际支出进行详细审核和调整，并按照有关标准核增和核减了应计入和不应计入定价成本的费用。具体审核数据详见《天海物业2022年锦绣学府小区物业服务成本支出情况明细表》《嘉诚新悦物业2022年绿地健康科技城小区物业服务成本支出情况明细表》《天海物业2023年锦绣学府小区物业服务成本支出情况明细表》《金房物业2023年豪安·城市之光小区物业服务成本支出情况明细表》《嘉诚新悦物业2023年绿地健康科技城小区物业服务成本支出情况明细表》《天海物业2024年锦绣学府小区物业服务成本支出情况明细表》《金房物业2024年豪安·城市之光小区物业服务成本支出情况明细表》《嘉诚新悦物业2024年绿地城健康科技小区物业服务成本支出情况明细表》。

参照《政府制定价格成本监审办法》等相关规定，累计核减了不合理成本费用3808842.18元。具体情况如下：

（一）成本核减项目

1.商业部分物业服务发生的人员费用不计入人员费用，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用2233920.65元。

2.商业部分物业服务发生的物业共用部位共用设施设备日常运行维护费不计入物业共用部位共用设施设备日常运行维护费，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用356631.27元。

3.商业部分物业服务发生的绿化养护费不计入绿化养护费，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用123050.22元。

4.商业部分物业服务发生的清洁卫生费不计入清洁卫生费，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用615422.21元。

5.商业部分物业服务发生的秩序维护费不计入秩序维护费，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用128314.88元。

6.商业部分物业服务发生的物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费不计入物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用7492.21元。

7.商业部分物业服务发生的办公费不计入办公费，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用11560.72元。

8.商业部分物业服务发生的管理费分摊不计入管理费分摊，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用5557.13元。

9.商业部分物业服务发生的固定资产折旧不计入固定资产折旧，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用19916.29元。

10.商业部分物业服务发生的其它费用不计入其它费用，按照《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）第三十九条规定，核减该项费用306976.59元。

（二）成本核增项目

无成本核增项目。

六、成本调查结论

本次对泸州市纳溪区物业服务成本调查，遵循合法性、相关性、合理性原则，以原始凭证及账册为基础，经核定，2022年度至2024年度纳溪区锦绣学府小区、绿地健康科技城小区和2023年度至2024年度纳溪区豪安•城市之光小区3个小区的物业经营成本中：

2022年，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本为5502708.52元，电梯日常运行及维护费为359109.88元，服务小区应收费面积为385707.60平方米，配有电梯物业应收费面积为385707.60平方米，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本为14.27元/平方米，平均单位面积电梯服务运行成本为0.93元/平方米；

2023年，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本为7783273.97元，电梯日常运行及维护费为638633.81元，服务小区应收费面积为490838.87平方米，配有电梯物业应收费面积为490838.87平方米，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本为15.86元/平方米，平均单位面积电梯服务运行成本为1.30元/平方米；

2024年，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本为7480660.30元，电梯日常运行及维护费为728664.15元，服务小区应收费面积为490838.87平方米，配有电梯物业应收费面积为490838.87平方米，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本为15.24元/平方米，平均单位面积电梯服务运行成本为1.48元/平方米。

2022-2024年，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本为20766642.80元，电梯日常运行及维护费为1726407.84元，服务小区应收费面积为1367385.34平方米，配有电梯物业应收费面积为1367385.34平方米，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务三年平均成本为15.19元/平方米，平均单位面积电梯服务运行三年平均成本为1.26元/平方米。

七、其他需要说明的事项

（一）本次对泸州市纳溪区物业服务收费定价成本调查所依据的各项数据，均来源于泸州市天海物业服务有限公司、成都嘉诚新悦物业管理集团泸州分公司、成都金房物业集团有限责任公司纳溪分公司提供的财务资料，泸州市天海物业服务有限公司、成都嘉诚新悦物业管理集团泸州分公司、成都金房物业集团有限责任公司纳溪分公司需对提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

（二）参与本次调查的工作人员与被调查单位无任何直接或间接利益关系。

（三）本报告仅为政府价格主管部门价格决策服务。其他任何单位和个人引用本报告内容，可能会出现因核算指标等概念不同形成的误差，本单位不承担责任。